複雑だからこそ気をつけたい新築マンション購入

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新築マンションの購入では、購入の申し込みを行い、重要事項説明を受けたのち、売買契約を締結します。いったん契約を結ぶと後戻りはできません。また、実際の物件が完成する前に契約を行うということもあり、より慎重に手続きを進める必要があります。
この記事では、新築マンション購入の売買契約について、手続きの流れと注意点を紹介します。

【ステップ1】売買契約の基本を理解する

まずは新築マンションに限らず、不動産の売買契約について、基礎知識を身に着けておきましょう。
売買契約は、基本的には売主・買主が平等な関係で、それぞれの自己責任によって締結されます。ただし、不動産の売買契約の場合は、以下の2点によって、買主に不利益が生じないよう、法的な保証があります。
一つ目は、売主が宅地建物取引業者、つまり不動産会社である場合、売主と買主に情報量の差があるため、情報量の少ない買主が不利にならないよう、契約内容に制限が設けられている点です。たとえば、物件が未完成の状態で契約を締結することとなる新築マンションの場合は、不動産会社が行政庁の許可を受ける前に契約を締結できないこととなっています。
二つ目は、消費者契約法が適用されるという点です。ここでも、専門的知識が不足してしまう消費者、つまり買主を保護する仕組みができています。たとえば新築マンションの場合は、物件そのものの欠陥に関する売主の責任(瑕疵担保責任)を免責するような契約書上の条項があっても、当該条項は無効となります。
売買契約を締結することによって買主が負う責任と、買主が保護される点について、事前にある程度理解しておきましょう。

【ステップ2】売買契約書のチェック

売買契約書と、契約締結の前に説明される重要事項説明書については、時間をかけてじっくり確認します。購入の申し込みを行った際、この2件の書類のコピーをもらい、契約日までに熟読しておきましょう。以下で、契約書の概要を注意したいチェック項目と同時に紹介します。
まず契約書の冒頭で、「売買の目的物」を確認します。専有面積や共用部分について、改めてチェックします。その下部には、売買代金が明記されています。手付金や中間金、残代金の額や支払期日についてしっかりと確認しましょう。
契約条項内では、所有権の移転と引渡しの時期、抵当権などの負担が解除される時期、固定資産税など公租公課の清算について、天災などによって引渡し前に建物が滅失した場合の取り扱い、違約金についてなどの記載が続きます。読み落としのないよう、すべてに目を通しましょう。
新築マンションの場合に注意したい契約条項に、「ローン特約」があります。契約書上では、「融資利用の場合」などと表記されている条項になります。ローン特約とは、買主に落ち度がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、買主は無条件で売買契約を解除できる制度です。新築マンションの購入ではローンを利用することがほとんどであるため、特約が付いているか確認しましょう。
そして、新築マンションを購入する際には、「瑕疵担保責任」の条項についても入念にチェックしましょう。新築マンションは、物件が完成する前に売買契約を結ぶため、契約前に実際の物件を見て確認できません。そのため、瑕疵についてはトラブルの原因となることが多くなっており、入念にチェックしておく必要があります。上記で少し触れましたが、床が傾いている、ドアの建付けが悪いといった物件の欠陥については、新築マンションの場合、売主である不動産会社が2年以上の責任を負うことが義務づけられています。さらに、柱などの基本構造部分については、売主に10年間の保証が義務づけられています。条件や保証期間などが明記されていることを確認しましょう。
以上の契約条項を確認し、万が一不明点があった際には、遠慮なく不動産会社に質問しましょう。契約書のすみずみまで納得してから、売買契約を結ぶことが大切です。

【ステップ3】契約日当日までの準備

売買契約書の確認が終わったら、契約日当日までに必要な準備を行いましょう。
もっとも重要な手続きが、手付金の支払いです。手付金とは、売主に物件購入の意思を示すため、買主が物件価格の一部を先立って支払っておくという制度です。手付金は、物件価格の20%以内と定められています。重要事項説明書や契約書をよく確認し、記載された金額を、期日までに指定の方法で支払っておきます。新築マンションの場合は、銀行振込で支払うことが多くなっていますが、振り込んだ際に必ず領収書を受け取り、契約時に持参します。
当日は、手付金の領収書のほか、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類と実印が必要となります。その他、ケースによって必要な書類が異なる場合もあるため、申し込みの際に不動産会社に確認しておきましょう。

おわりに

今回は、新築マンションの購入における売買契約の知識やチェック項目、流れについて紹介しました。売買契約は手続きや書類が特に複雑ですが、新築マンションを購入する決定づける重要な手続きです。必要な支払いや契約内容のチェックに漏れのないよう、慎重に契約を締結し、気持ちよく新居を構えられるようにしましょう。

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